2025 年 6 月 19 日
藤沢市役所 市民相談課佐々木様、建築相談員飯田様参加:住友林業 中島
自治会・住民は都合が合わず、不参加。
本来は、中高層建築条例に該当しないため、建築紛争相談は出来ない前提ながら、ご対応はいただけました。
市民相談課および建築相談員のコメントは「●」となります。中島のコメントは「◇」となります。
〈◇概要の説明〉
●自治会・住民が、反対していること自体は問題ないが、理由が明確でないといけない。
◇三階建てを二階建てに変更、レイアウト変更希望、プライバシーの観点などのお話しを聞いている。
●具体的な三階建てを二階建てに変更する様希望している理由、レイアウト変更を希望している理由は?
◇住民協定、紳士協定があるとの主張もお聞きしている。
過去に 3 階建てを断念した方や隣地は土地売買契約書の追加条項で 2 階建て以下とする記載がある。
●決めごと※をしているとのことだが明確になっていないのでは。協定書などに残っているのか。
行政が認める(介入する)決めごと:地区協定(都市計画法)、建築協定(建築基準法)となる。
住民協定・憲章については、住民間・自治会で策定する。
策定したら、役所へ届出(行政手続き)が必要。但し法的拘束力はないので注意が必要。今回、紳士協定があったとのことだが、具体的に取り決めをした書面がないといけない。書面があった場合は、行政への届出が必要。現在は周知されていない状況。
例えば、二階建ての協定を作る場合、特に一種中高層・一種住居の方(一種低層も三階建ては建てられる為、すべての方)の資産価値の低下に繋がるつながることは理解しているのか。制限をかけることは、すべての方の理解と同意が必要と思う。
●施主・施工業者へのアドバイス
真摯にすべて説明をする。要望に対して、出来ること・出来ないことを明確にする。配慮・考慮した点も明確に説明をすること。
工事着手にあたり、スケジュールについても説明をする。
◇意見が対立した場合、どのように解決・判断すべきなのか。
●市は介入できない。最終的には裁判所が判断。ポイントは受忍の限度を超えるのかどうか。法律に適合している場合、ほぼ受忍限度は超えないと判断されることが多い。
日照に関する点については、未然にトラブルを防ぐため、日影規制が存在している。開発条例・中高層建築条例に該当しない以上、市としては止めることはできない。
法律的な根拠がない為、仲裁もできない。
自治会・住民が反対するであれば、訴えるしかない。
窓口に来たときは、話を聞くことは出来るが、上記回答となる。
◇仮に藤沢市開発条例・中高層建築条例に該当した場合はどのような手続きをするのか●個別や説明会の実施。その後、
「住民要望を聞く」→「要望を事業者へ投げかける」→「出来る、出来ないの回答」このやり取りを 2 回ほどして手続きは完了する。
直接、当事者同士の面談はしない
原則、法に適合していれば、それ以上は言えない。その為、多少の譲歩を引き出せたとしても、要望がすべて通ることはない。
訴えを起こした場合も、裁判所も同様な回答になると思われる。
●住民・自治会へのアドバイス
3 階建てを 2 階建てにする要望など法律以上の要求をするのは出来ないと考えるべき。その上で、少しでも譲歩を引き出せるようにすることを勧める。
3 階建てを反対する気持ちはわかるが、施主や建築業者へ損害を与えてしまうような事態が発生した場合、損害賠償請求の対象になってしまうので、気を付けなくてはならない。